Месяцем раньше # представило читателям материалы беседы с известным специалистом недвижимого рынка, исполнительным директором Ассоциации риелторов Азербайджана (АРА) Эльнуром Азадовым, где наш собеседник рассказал о сложностях, с которыми столкнулись строительные компании при исполнении так называемых пилотных проектов в Баку.
https://zerkalo.az/pilotnye-proekty-bolshe-ne-registriruyutsya/
Речь идет о резонансном «возобновлении жилого фонда», охватившем столицу в результате памятного 86-го постановления правительства от февраля 2016 года. Оно запомнилось многочисленными конфликтами и судебными разбирательствами между застройщиками, исполнительными властями и жильцами. Собеседник уверен, что этот фон сыграл немалую роль в прекращении строительства уже в середине лета минувшего года, хотя сама по себе идея строительства современных жилых зданий на месте устаревшего жилого фонда актуальна для нашей столицы и при нормальном подходе к решению этого вопроса все могло обстоять иначе.
Камнем преткновения, положившим конец утверждению пилотных проектов стали обновленные нормативы Государственного комитета архитектуры и градостроительства, в чье ведение перешли «градостроительные функции» органов исполнительной власти, в том числе и выдача разрешений на реализацию упомянутых проектов.
Специалист отмечал, что принятые нормы по объемам градостроительства, согласно которым на одном гектаре земельной площади можно проектировать и строить не более 16 тыс. квадратных метров общей площади, обернулись тем, что строительные компании и инвесторы не видят выгоды в таком строительстве.
«Поскольку в стране нет институтов и научно-исследовательских компаний, изучающих рынок строительства и его актуальные проблемы, специалисты рынка предлагают свое видение решения сложившихся острых вопросов, — сказал собеседник. – Уже приводились доводы, что небольшие объемы жилой застройки на отведенной площади не выгодны для бизнесменов, инвесторов и строительных компаний. В результате этого нормативы Государственного комитета градостроительства и архитектуры приведут к тому, что город перестанет обновляться, не будет строиться чрезвычайно необходимый при нынешнем уровне спроса новый жилой фонд на месте изношенного и ветхого».
Специалист рынка рассказал о том, какими он видит пути выхода из сложившейся ситуации:
«У нас уже имеется очень успешная практика, которая может послужить примером и поможет заложить основу для проектов жилищного строительства – это полученный опыт от реализации одного из самых грандиозных градостроительных проектов нашего времени — «Baku White City». Кстати, эта практика имела место еще до начала строительства пилотных проектов».
Градостроительный проект Baku White City, разработанный британской компанией ATKINS, со слов Азадова, является примером подхода к проектированию жилых кварталов. Здесь на территории в 221 гектар создан гармоничный ансамбль вилл и жилых домов, торговых и бизнес-центров, детсадов, школ, парков, дорог. Появились 10 универсальных кварталов городского типа и, что самое главное, разбиты парки и зеленые зоны. На эти цели отведено 39 гектаров территории Baku White City.
В целом же, на взгляд специалиста, важен вынесенный отсюда опыт проектирования, сноса старых объектов и ветхого жилья, строительства на их месте современной инфраструктуры, коммерческих и жилых объектов. «А главное, это комплексный подход к проектированию территории. Ее предварительно разделили на участки, определив места для жилых и коммерческих строений, бизнес-центров, малого и многоэтажного строительства, парков и зон отдыха, был представлен подробный план — на какой территории и в каком объеме строить. Таким образом, строительство предваряет готовый проект. Это значит, что строительная компания, инвесторы могут ознакомиться с таким документом, узнать объемы строительства, подсчитать размеры инвестиций. Кроме того, подготовлена документация, позволяющая начать строительство», — собеседник уверен, что если применить такой же подход к жилищному строительству в масштабах всего города, он поднимет на новый уровень пилотные проекты, реализуемые в рамках возобновления жилого фонда в Баку.
Это важно, поскольку в первую очередь готовый проект избавляет застройщика и инвестора от неопределенности. Становятся известны объемы строительства и строительных материалов, какие работы и на каких стадиях будут вестись, количество жилых нежилых коммерческих строений. «Таким образом, любой инвестор и строительная компания будут заранее осведомлены о своих расходах и подсчитают доходы до начала строительства. Готовый проект дает им возможность подсчитать, за какое время компания сможет построить и продать отстроенные метры. Бизнес, вкладывающий сюда свои средства, должен иметь на руках готовый план», — считает Азадов.
Эксперт напомнил, что на данный момент Государственный комитет архитектуры готовит генеральный план столицы, и было бы неплохо, если структура учтет упомянутые интересы жилищного фонда. Что касается непосредственно проблемы пилотного строительства, в интересах жителей и бизнеса структуре предлагают определиться с более детальным планом:
«Бизнесмены и инвесторы будут вкладывать деньги, им важно знать, где строить, куда и во что инвестировать, чтобы вложенные средства окупились в короткие сроки. Любой бизнес думает об этом. Согласно градостроительным планам важно выделить в каждой зоне города определенные кварталы с готовой проектной частью нескольких кварталов, где известна площадь, этажность зданий, число квартир, гаражей, коммерческих площадей», — специалист по-прежнему уверен, что нормативы, позволяющие строить 16 – 20 тыс. кв. метров на гектаре участка, не могут быть «столь суровы».
«Я лично считаю, что этого очень мало для инвесторов», — сообщил Азадов. Разве что государство возьмет на себя расходы по сносу, а после предложит площади строительным компаниям. В любом случае, инвестор желает знать, какую он сможет получить выгоду. Инвестор должен знать объемы строительной площади, сколько понадобиться инвестиций, за какой период сможет это построить, какая будет цена. Другой вариант: нормативы строительства в масштабах отдельно взятого квартала публикуются в общем доступе, объявляется тендер с подробной информацией о сносимых объектах, количестве расселяемых квартир, объемах инвестиций и пр.
