Несмотря на некоторый застой на рынке недвижимости, вопросы, связанные с ее куплей-продажей, не теряют актуальности. Соответственно, граждане часто нуждаются в консультациях специалистов, которые могут им с этим помочь, т.е. в услугах риэлторов. Но сейчас в том, что происходит на риэлторском рынке страны разобраться непросто, он имеет хаотичный и полутеневой характер.
Директор Ассоциации риэлторов и строительных компаний, специалист по вопросам недвижимости и строительства Эльнур Азадов в беседе с # отметил, что сначала важно определиться с тем, кто такой риэлтор. Это специалист по недвижимости, который имеет определенные навыки, опыт в сфере недвижимости. Он должен получить соответствующие знания, к примеру, пройти курсы, то есть не быть самоучкой. Но в каждой стране к риэлторам свои требования. Что касается Азербайджана, то у нас нет институтов, которые готовят специалистов по недвижимости, да и в других странах их мало.
«В нашей республике в 2009 году была создана Ассоциация риэлторов Азербайджана при содействии международного риэлторского фонда, который расположен в Чикаго. Я был избран исполнительным директором и являюсь им по сегодняшний день. В первые годы мы изучали рынок недвижимости, рынок риэлторов в Азербайджане. В то время насчитывалось около 10 тысяч лиц, которые предоставляли услуги по вопросам недвижимости», – сказал эксперт.
В 2012 году Ассоциацией был подготовлен законопроект «О риэлторской деятельности» и представлен в Милли Меджлис и в администрацию Президента.
«С нашей стороны была проведена большая работа, мы отобрали несколько риэлторских компаний, которые прошли регистрацию в Министерстве юстиции, а также отдельных лиц, которые имели опыт и хорошую репутацию. Для них мы создали риэлторские курсы. Были проведены юридический курс, курс менеджмента, курс маркетинга, психологический и другие курсы. Таким образом, в Азербайджане в 2012 году были подготовлены первые специалисты, которых можно было назвать риэлторами. Они по сей день успешно работают на рынке страны», – подчеркнул Азадов.
Однако проблема в том, что законопроект «О риэлторской деятельности», хотя периодически рассматривался парламентом, так и не был принят и не вступил в силу. Потому данный рынок все еще развивается хаотично, как в начале 1990-ых годов. Он занимает большую сферу теневой экономики. Более 90% лиц, занимающихся предоставлением таких услуг в Азербайджане (по неофициальной статистике их более 15 тысяч человек), занимаются такой деятельностью неофициально.
В Азербайджане по сегодняшний день невозможно отличить профессионального риэлтора от маклера. Можно ориентироваться только на его репутацию, на полученную о нем информацию.
Рисковая сторона для клиентов в том, что нередко они не получают качественный сервис. Для людей недвижимость самое дорогостоящее их имущество и при ее продаже не хочется попасть впросак. Покупатель тоже рискует, он иногда годами копит деньги, чтобы приобрести жилье, а потом выясняется, что в квартире кто-то прописан, что-то не так с ремонтом, или какие-то другие проблемы.
Отечественный потребитель, как говорит эксперт, нуждается в услугах профессиональных риэлторов, но если нет института или другого образовательного учреждения, то не может быть требований к профессионализму риэлтора.
Исключение, как говорит Азадов, составляют лица, прошедшие курсы при Ассоциации риэлторов, но их было немного.
«Курсы обходились недешево, а финансирование со стороны международного фонда риэлторов было через какое-то время приостановлено. Местные компании мало были заинтересованы в подобном, потому все заморозилось. Но мы надеемся, что рынок продолжит развиваться благодаря господдержке, ведь самые большие потоки инвестиций в стране находятся в этом направлении», – отметил он.
Есть официальная статистика, где купля-продажа нотариально заверены, а есть еще и неофициальная статистика. К сожалению, есть строительные компании, все операции с недвижимостью которых отследить невозможно. Если не считать первичный рынок самих строителей, то на вторичном рынке 60-70% всех операций с недвижимостью проходят с участием маклеров или риэлторов. И эти объемы, говорит эксперт, чрезвычайно внушительны.
Вопрос неуплаты налогов, по словам нашего собеседника, очень серьезный. В Азербайджане на словах размер комиссии риэлтора составляет 2%, но на деле столько мало кто платит. Часто риэлтор и его клиент не заключают никакого контракта.
«Например, в Турции комиссия за услуги риэлтора составляет от 5 до 7 %, в редких случаях 4%. В Дубае ни одна сделка с недвижимостью без участия риэлтора невозможна, он проводит всю операцию по купле-продаже. В трехстороннем договоре учитывается его комиссия. В мире, – подчеркивает Азадов, – есть страны, где сумма комиссии доходит даже до 10%. В экономически развитых странах риэлторы пользуются не меньшим уважением, чем юристы, врачи, и зарабатывают большие деньги. Там они являются уважаемыми членами общества. В Азербайджане же к риэлторам нередко относятся с подозрением. Отсутствие закона «О риэлторской деятельности» негативно влияет на развитие этого сегмента».
Председатель центра исследований устойчивого развития Нариман Агаев в свою очередь отметил, что большая часть риэлторского рынка страны находится в сегменте теневой экономики и пора ее оттуда выводить.
«Знаю риэлторов, которые зарабатывают очень небольшие суммы, но есть и те, кто зарабатывают на этом хорошо. Это вид предпринимательской деятельности, а значит, все риэлторы должны быть зарегистрированы и хотя бы получить патент или лицензию. У каждого риэлтора должно быть удостоверение, которое он мог бы предъявить клиенту. Они должны пройти недельный курс подготовки о своих юридических правах и юридической ответственности. Незнание закона не освобождает от ответственности», – заявил он.
По словам Агаева, у риэлторов хватает работы, так как недвижимость по-прежнему продают и покупают, просто интересы граждан сместились в сторону загородной недвижимости и земельных участков. Когда в высших учебных заведениях начнутся занятия в обычном режиме, сразу появится спрос и на аренду квартир.
На днях тему риэлторов поднял также эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев в эфире программы «Деловое утро» на телеканале ARB 24. Он отметил, что из-за незаконной деятельности риэлторов госбюджет ежегодно теряет миллионы манатов.
Эксперт также подчеркнул, что профессиональных риэлторов в Азербайджане крайне мало и их права часто нарушаются.
«Например, какой-то эксперт по недвижимости продает квартиру в новостройке, а потом оказывается, что ЖСК продал ее нескольким людям. При этом, – говорит Фарзалиев, – во многих случаях помимо руководителя ЖСК привлекают к ответственности и риэлтора, несмотря на нарушение его же прав».
