Покупатель, незащищенный законом

В России с 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Новый закон, который совсем скоро уже вступит в силу в соседней России,  однозначно защищает интересы покупателя. А защищая интерес рядового гражданина, желающего приобрести еще недостроенный дом, что в итоге облегчит  финансовую нагрузку, означает расположить к себе электорат. Это понимают и, используя международный опыт, применяют.

У нас ситуация другая.

# не раз публиковало и расследовало подобные ситуации.

В 2011 году 65 граждан, обманутых владельцем строительной компании «Шарур» Исфендияром Ахундовым, обратились к президенту страны Ильхаму Алиеву и должностным лицам страны, дабы восстановить свои права на собственность. Тогда здание по адресу Баку, Ясамальский район, 3-й массив, ул. Бунъядзаде 34В не было достроено, хотя договорный срок (июль 2010 года) прошел. Граждане остались без жилья и денег, причем у каждой недостроенной квартиры оказалось по 3-9 «хозяев».

В 2012 году 50 дольщиков строительных компаний ООО «Кямран», OOO «Фуад» и ООО «Gen» провели акцию протеста перед зданием администрации президента Азербайджана.

Людям продавали квартиры в еще не построенных зданиях, фундамент которых только закладывался. Обещалось построить дома в течение 1,5-2 лет, однако годы шли, а строительство либо шло очень медленно, либо вовсе было заморожено. Когда же граждане, устав ждать завершения строительства, требовали возвращения денег, им отказывали в этом.

В 2017 году граждане,  заплатив наличные деньги, приобрели жилье в доме, построенном компанией İdeal V в 717 квартале на улице Диляры Алиевой в центре Баку. Но прошло немного времени и обнаружилось, что одни и те же квартиры проданы нескольким владельцам.

В официальных документах говорится, что 12 октября 2004 года было выдано разрешение главы исполнительной власти Баку на строительство жилого дома по данному адресу. В марте 2005 года компании Alyans Z и İdeal V заключили договор, согласно которому компания İdeal V в качестве подрядчика компании Alyans Z приступила к строительству жилого дома. Однако позже между компаниями возник конфликт, и дело дошло до суда. Интересен тот факт, что, не дожидаясь решения суда, обе компании приступили к продаже квартир в этом доме.

Таких примеров достаточно много, к сожалению. И что самое страшное, граждане практически не защищены перед аферами недобросовестных застройщиков.

То есть, ни один покупатель не застрахован и не имеет гарантий, что после того, как дом будет достроен, его квартира не окажется в собственности еще у нескольких ничего не подозревающих граждан.

Во всяком случае, мы так думали до вчерашнего дня.

Депутат Милли Меджлиса, доктор экономических наук, профессор Руфат Гулиев в интервью # отметил, что на самом деле закон, защищающий интересы покупателя существует с  2018 года.

Так, во время внесения поправок в Гражданский Кодекс, были введены электронные выписки из государственного реестра недвижимого имущества, что позволило ликвидировать прямые контакты между чиновниками и гражданами, а также ускорить процедуры подтверждения прав собственности и продажи. Помимо того данная е-услуга исключает возможность подделки документа, ограничение прав собственности на недвижимость (если утрачены бумажные носители) и необходимость дальнейшего обращения по инстанциям для их восстановления.

«Эти поправки создают сравнительно простые условия и гарантии. По нашему закону, покупатели квартир в новостройках, могут выплачивать деньги строительной компании поэтапно. Весь процесс купли-продажи регулируется и контролируется Службой государственного реестра недвижимости при Государственном комитете Азербайджанской Республики по вопросам имущества. Квартира регистрируется в государственном реестре в электронном виде. Форма передается нотариусу для заверения. Таким образом, гражданин защищен от повторной продажи приобретенной им недвижимости второму или третьему лицу застройщиком. В случае, если строительная компания попытается продать одну и ту же квартиру более, чем одному собственнику, это будет расцениваться как мошенничество, и компания будет нести за это уголовную ответственность», — говорит народный избранник.

На вопрос, распространяются ли эти поправки на дольщиков, обманутых до принятия закона, Р.Гулиев сказал, что, к сожалению, несмотря на все усилия парламентариев, применить закон к прежним нарушениям не удалось. «Как говорится, закон обратной силы не имеет».

В процессе строительства жилых зданий принимают участие несколько субъектов: владелец строительства, управляющий продажами и т.д. Иногда, граждане, приобретая недвижимость (в кредит, в рассрочку, по внутренней системе строительной компании) решают обойти законный путь стороной. Но это может принести вред только самому клиенту, так как, закон его права уже защитить никак не может. «Такое может произойти тогда, когда клиент ищет жилплощадь по заниженной цене. Не исключено, что таким образом покупатель пытается увеличить срок рассрочки. Я думаю,  это связано с правовым и финансовым нигилизмом и остатками советского мышления. Мы во всех случаях обращаемся к специалистам тогда, когда  уже поздно чем-то помочь. А к серьезным вопросам необходимо подходить серьезно. Например, заключая контракт со строительной компанией, рекомендую посоветоваться с практикующим юристом. В таком случае гражданин может защитить свои интересы», — считает Руфат Гулиев.

Однако, дело в том, что даже частичная уплата и новый закон, не позволяющий перепродавать одну и ту же квартиру более, чем одному покупателю не защитит от других проблем. Например, застройщик собрал деньги, но не завершил строительство. Или другая ситуация, хозяин СК просто уехал за пределы страны, прихватив при этом деньги дольщиков. Что же делать в таком случае?

Депутат говорит, что сегодня более  чем на 40 строительных компаний подано в суд, идет судебное разбирательство. «Иногда находится другая строительная компания, готовая завершить строительство. А если застройщик просто уехал с деньгами дольщиков, его объявляют в розыск. И в том, и в другом случае, ответственные лица ответят по закону. Но, перед этим их заставят рассчитаться с обманутыми клиентами».

Сказать откровенно, это хорошо, что система заработала хотя бы сейчас. Но ведь защита и гарантии далеко не всесторонние, и  покупатель может остаться с пустым карманом и без жилплощади. Так может, стоит все же перенять международный опыт Escrow accounts?

Депутат говорит, что постепенно законы будут совершенствоваться. «У Ленина была хорошая фраза: Марксизм — это не догма, а руководство к действию. То же самое и с законом. В дальнейшем, мы можем вносить поправки, менять или что-то добавлять в законы. По мере развития, когда будет возникать необходимость. Механизм и исполнение нынешнего закона намного легче, проще и доступнее. В дальнейшем же уже можно будет вносить определенные изменения», — подытожил Р.Гулиев.

В любом случае, пока еще покупатель не защищен от недобросовестных застройщиков полностью. Однако, нам уже знакомы случаи, когда опыт соседних стран перенимался быстрее, чем международная практика. Возможно, скоро и у нас можно будет с уверенностью за свои средства и государственной гарантией приобретать жилье.

| 2019-06-21T19:55:10+00:00 21 июня 2019, 21:34|1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд6 Звезда7 Звезда8 Звезда9 Звезда10 Звезда (3 оценок, среднее: 7,00 из 10) Загрузка...|