Самые актуальные вопросы для заемщика, особенно взявшего ипотечный кредит, связаны с погашением долга: сумма и дата платежа, способы оплаты и многое другое. Немало вопросов у ипотечных должников вызывает популярная в банковской среде аннуитетная форма платежа по ипотеке.
«Банк, в котором я взял ипотеку, рассчитал платежи так, что сначала я выплачиваю большую часть процентов. Я так понимаю — это сделано для того, чтобы выудить с меня побольше денег, если я начну досрочно погашать кредит», — сообщил нам заемщик. Выяснилось, что такого рода вопросы возникают часто.
«Я взял квартиру в ипотеку на 24 года под 7% годовых за 115 тыс. манатов, 92 тыс. из которых банковский кредит, — говорит клиент банка. – У меня аннуитетная форма платежа. Вот уже третий год ежемесячные платежи банку составляют 751 манатов (660 манатов по ипотеке +90 манатов по договору страхования). Несмотря на то, что уже выплатил банку более 20 тыс. манатов долга, основная сумма почти не тронута – я остался должен чуть более 90 тыс. манатов. Оказывается, все это время из 751 манатов ежемесячного платежа почти 500 манатов составляют проценты. Получается, что если я решу выплатить долг банку досрочно – через 5 – 6 лет, банк к этому времени заработает на мне больше 40 тыс. манатов, или 50% всей суммы ипотеки».
Клиент интересуется, насколько это честно и законно? И отвечает ли такой подход принципам социальной ипотеки? А главное, нельзя ли внести изменения в действующее законодательство для снижения доли процентов?
За ответом на этот вопрос редакция обратилась к банковскому юристу Акраму Гасанову. Эксперт сообщил, что есть два вида платежей — аннуитетный и дифференцированный. При аннуитетной форме погашения кредита проценты за пользование начисляются на остаток долга, поэтому в начале кредита процентов больше, основного долга — меньше. А к концу кредита — наоборот. Соответственно, при дифференцированном платеже ежемесячные платежи становятся меньше, сумма основного долга в платеже всегда будет одной и той же. А вот проценты, начисляемые на остаток основного долга, будут уменьшаться по мере выплаты кредита. Ежемесячная сумма основного долга считается просто — сумма кредита делится на количество платежей.
«Платеж по кредиту состоит из основного долга и процентов. Основной долг — это размер кредита. А проценты — это сумма, которую берет банк за пользование кредитом, — пояснил эксперт. — Клиент недоволен аннуитетным платежом, но ничего противоправного со стороны банка в данном случае нет, это общемировая практика».
При дифференцированном платеже ежемесячные платежи клиента банку меняются, говорит специалист. Скажем, взяли 12 тыс. манатов на год по ставке 10%. Если оплата производится в формате дифференцированного платежа, значит, ежемесячные платежи будут неравными — каждый месяц по основной сумме заемщик платит 1 тыс. манатов, а проценты начисляются на остаток. Таким образом, в первый месяц оплата составит 1000 и 10% от 12 тыс. манатов – в целом 1200 манатов. В последующие месяцы клиент платит все меньше и меньше, поскольку основная сумма каждый месяц снижается на тысячу манатов и 10% рассчитывается от остатка.
«При аннуитетном платеже клиент платит каждый месяц одинаковую сумму, но при этом, естественно, процент в начале бывает высоким. Но давайте согласимся, при дифференцированном происходит то же самое – в начале уплачиваемый процент выше, поскольку больше остаток по основной сумме долга. С этим сложно поспорить, поскольку, чем больше долг, тем больше уплачивается по процентам. Надо признать, аннуитетный платеж обходится дороже в итоге для клиента, нежели дифференцированный. К тому же для банка аннуитетный договор выгоднее, но, опять-таки, и при дифференцированном платеже в начале проценты платятся больше, потому что остаток больше.
В то же время аннуитетный платеж удобнее для клиента, считает собеседник, поскольку он каждый месяц платит одинаковую сумму. В какой форме платить — дело выбора. Естественно, клиент может при заключении договора обсудить этот момент с банком и отказаться от аннуитетного формата в пользу дифференцированного платежа. Пойдет ли на это банк, зависит от воли сторон. Т.е. банк может отказаться.
«Действующее законодательство аннуитетный платеж допускает, поэтому банки не нарушают в данном случае закон, — продолжил юрист. — Тем более, что это принято во всем мире, в основном, по потребительским кредитам».
Другой вопрос – если в итоге по аннуитетному платежу клиент платит больше процентов, чем по дифференцированному, значит, ставка процента, которая указывается банком, не реальная. Именно поэтому по действующему законодательству согласно международной практике банк обязан в кредитном договоре, наряду с обычной ставкой, указать также эффективную процентную ставку. По словам Гасанова, есть механизм расчета эффективной ставки, установленный Центробанком:
«Он учитывает аннуитетный платеж, комиссии и пр., чтобы клиенты могли сравнивать уплачиваемую в итоге сумму. Однако в нашей практике получается, что заявленные банком 10% при подсчете эффективной ставки превращаются в 12%. Проблема на самом деле в другом – банки указывают в рекламе и на собственных сайтах неэффективную, общую ставку. Это я считаю пробелом, нарушением прав заемщиков. Центробанку следует обязать банки указывать эффективную ставку не только в договоре с клиентом, но предварительно – на сайтах и в рекламе заявлять именно эффективную процентную ставку, чтобы клиент мог увидеть разницу и сравнивать реальные условия наших банков».
Скажем от себя, что досрочный платеж в таком случае не оставляет преференций для заемщика, поскольку большую сумму процентов по кредиту он оплачивает в первые годы ипотеки.
