Свободных участков земли в столице уже практически нет, и стройка ведется в основном за счет сноса старых зданий и строительства на их месте высоток. Но, несмотря на это, в Баку по-прежнему большое количество жилых строений, срок эксплуатации которых давно истек. Как отмечают эксперты, такой жилищный фонд считает рискованным. Некоторые из этих зданий еще вполне крепкие, но есть немало тех, которые еле держатся, однако в них продолжают жить люди, так как других вариантов у них нет.
Генеральный директор консалтинговой компании MBA Group Нусрет Ибрагимов сказал # о том, что определенный процент домов в столице действительно находится в аварийном состоянии. Это в первую очередь дома итальянского и французского проектов. Эксплуатационный ресурс их уже давно исчерпан.
«Так, у некоторых таких домов детали из дерева полностью прогнили, и дома еле держатся. Существует большой риск того, что при землетрясении они разрушатся, а ведь мы живем в сейсмоопасной зоне, и это нельзя не учитывать. Дома, чей срок эксплуатации истек, должны или капитально ремонтироваться, или сноситься. Уже есть решения исполнительных структур Баку об их сносе, и постепенно по мере возможностей эти решения будут реализовывать. Однако порядка двух лет назад был проект по сносу старых домов 1 микрорайона и постройке там новых домов, но он так и не был реализован»,– отметил он.
Эксперт подчеркнул, что у стройматериалов есть срок эксплуатации. У деревянных изделий — это 25 лет, у штукатурки – 40 лет, у железных элементов — 25 лет. По его словам, из-за увеличения плотности населения столица продолжит расти вертикально. Но дома должны строить основательно, сейчас в мире высотные дома в основном строят не из железобетона, а из металлоконструкций, они более устойчивые.
По словам Ибрагимова, пандемия COVID-19 и восстановление освобожденных районов могут несколько замедлить обновление жилищного фонда столицы. В ближайшие годы все внимание будет направлено на строительство в освобожденных районах.
Председатель центра исследований устойчивого развития Нариман Агаев подчеркнул, что проблема аварийных домов существует в большинстве стран мира, и наша – не исключение. По его подсчетам, не менее 20 тысяч домов в аварийном состоянии только в столице.
Но далеко не всегда дом, считающийся аварийным по документам, на самом деле является таковым.
«Срок эксплуатации – это условно назначенное время. Если соблюдать все правила эксплуатации, с домом все будет нормально. Вопрос в том, как обслуживается такая недвижимость. Если вовремя делать осмотр, текущий ремонт, дом простоит 100-150 лет. В ряде случаев есть также необходимость в увеличении сейсмоустойчивости старых домов.
Сейчас,– отмечает эксперт,– у государства другие заботы и расходы в связи с освобождением Карабаха, но это не означает, что проблема аварийных домов не будет решаться. Существует такое понятие, как внебюджетные доходы, этот пункт есть в финансовых документах исполнительных властей. Надо привлекать больше частых инвесторов. А вот бюджетные деньги в крупных размерах, думаю, что в ближайшие пять лет на эти цели выделять не будут. Они будут перенаправлены в Нагорный Карабах».
По словам Агаева, жители аварийных домов находятся в сложной ситуации – они не могут их продать, хотя некоторые уже лет 10 обещают снести, но не сносят. Вкладываться в ремонт, кроме как косметический, тоже нет смысла.
Он отметил, что любая строительная компания, которая хочет построить высотку, должна направляться на территории, которые нуждаются в реновации. Сейчас же работы зачастую имеют половинчатый характер. Важно доводить их до конца, а государство должно помочь с проведением коммуникаций и канализации.
Эксперт в области недвижимости Рашад Алиев говорит о том, что эта проблема актуальна для всего постсоветского пространства. На постсоветском пространстве есть такое понятие как нормативный срок службы, по истечении которого необходимо обновлять жилье. Есть здания, срок службы которых больше, чем по нормативам, но есть здания, которые должны идти под снос. Решается обновление жилищного фонда за счет привлечения инвесторов.
За границей подход к этому вопросу несколько иной, и если здание крепкое, никому и в голову не приходит его снести, даже если ему более 100 лет.
Вся проблема, как отмечает он, у нас связана в основном с панельным строительством, а также со строительством, при котором использовались деревянные материалы.
«Проблема домов с завершенным сроком эксплуатации – вечная. Через какое-то время нормативный срок построенных сейчас домов тоже подойдет к концу. Проект по сносу жилья с завершенным сроком эксплуатации в Баку очень привязан к экономическим индикаторам. Чтобы сносить старое и строить новое безболезненно, нужно чтобы это было выгодно, тогда этот механизм будет работать. Сейчас,– говорит Алиев, все проще — срок эксплуатации истек у одно, двух, пятиэтажных домов. Их легко снести и на их месте построить высотки, что в основном довольно прибыльно. Поэтому проблема аварийного жилья по большей степени все же решается и пока продолжит решаться. Сложности будут, когда закончится срок эксплуатации высоток, потому что их сносить может быть невыгодно. Тогда инвесторы могут не проявить заинтересованность, и в этом случае придется подключаться государству».
