Карантин усугубляет положение на рынке аренды коммерческой недвижимости. Многие субъекты экономической деятельности не просто простаивают без права деятельности, но вынуждены платить за съем объектов, не имея при этом дохода. Есть ли выход из такой ситуации?
Если взглянуть на опыт соседних стран, Госдума РФ приняла закон об отсрочке платежей для арендаторов коммерческой недвижимости в связи с эпидемиологической обстановкой. Мера призвана успокоить острый кризис на рынке торговых площадей и офисов, но даже эти меры не удовлетворяют ни владельцев недвижимости, ни арендаторов. В нашей стране этот вопрос не решается на правительственном уровне. Владельцам и арендаторам коммерческой недвижимости остается самостоятельно искать решения, способные обеспечить взаимовыгодные условия сотрудничества на период карантина, однако прийти к компромиссному решению получается далеко не всегда.
Острый кризис в экономике создает много критических зон в деловых отношениях, одна из них — отношения арендаторов и владельцев коммерческой недвижимости. Рынок коммерческой аренды парализован, сообщил в комментариях # эксперт по рынку недвижимости Эльнур Фарзалиев. В настоящее время, говорит Фарзалиев, десятки тысяч субъектов экономической деятельности прекратили свою деятельность. Тысячи рабочих на этих объектах потеряли работу. Самая большая проблема заключается в том, что коммерческие площади сдаются в аренду.
«Долгое время на рынке наблюдалась тенденция падения арендных ставок и освобождения объектов. Хотя бизнесмены прекратили свою деятельность, арендодатели продолжают требовать у них плату за период простоя. В случае неуплаты арендной платы, бизнес просят покинуть помещения. Многие предприниматели разоряются. Иные арендаторы свернули деятельность или перевели ее в онлайн, что привело к массовому освобождению коммерческих помещений. Малый бизнес, у которого нет подушки безопасности, а возможность оплаты помещений напрямую зависит от операционных доходов, начал отказываться от аренды. Но сделать это получается не всегда и не у всех», — отметил специалист.
Для оценки влияния кризиса на сектор коммерческой недвижимости следует учитывать, что арендаторы в большинстве случаев при разрыве договора аренды несут крайне высокие издержки. Ведь бизнес не просто арендует готовые площади. Предприниматель закупает необходимое оборудование, обустраивает свое рабочее место. Скажем, владелец салона красоты, парикмахерской, ресторана и пр. несет расходы на ремонт и обустройство объекта. Покинуть помещение сложно, а платить за аренду нечем. Стоимость съема коммерческих площадей разнится. Так, небольшая чайхана на периферии обходится в 1 тыс. манатов, а месячная аренда небольшого кафе в центре столицы — в 5000 – 7000 манатов в месяц.
Недопонимание между арендодателями и арендаторами растет. По мнению опрошенных нами юристов, ситуация складывается непривычная и специфическая. Но к владельцам коммерческих площадей в правовом контексте не придраться. Ведь с точки зрения арендодателя, он сдал объект надлежащим образом, к нему нет претензий, на этом его обязанности закончились. Его права– требовать арендную плату. Владелец объекта не несет ответственность за издержки бизнеса.
Форс-мажорные обстоятельства могут учитываться при заключении нотариально заверенного договора, говорит Фарзалиев: «Но у нас до 90% договоров аренды заключаются устно, без сопутствующей документации». Собеседник уверен в необходимости отрегулировать ситуацию на государственном уровне. Однако власти пока не признали существование острой ситуации с арендой коммерческой недвижимости. Нет закона, дающего арендаторам отсрочку по уплате арендной платы в случае объявления режима строгого карантина, как это сделано в РФ.
Вот только российский опыт не отличился эффективностью. И если на первый взгляд закон выглядит адекватной попыткой снять напряжение в сфере коммерческой недвижимости, при более подробном изучении оказывается, что он не устраивает большинство игроков. Явно проигравшими от нового закона чувствуют себя собственники недвижимости. С их точки зрения, правительство через новые правила вмешивается в бизнес-отношения «владелец недвижимости — арендатор», перекладывая значительную часть убытков на первых.
Если бы собственниками помещений были исключительно крупные рантье, это в какой-то мере еще можно было понять. Но нежилыми помещениями владеют совершенно разные игроки. Есть частные лица, для которых небольшой офис — это пенсионный капитал, они живут на этот доход. Нередко для покупки помещения был взят банковский кредит. И есть сильно закредитованные владельцы торговых центров. Обязывая владельцев предоставить обязательную отсрочку платежей, правительство делает невозможной выплату кредитов и создает прочие проблемы. На взгляд специалистов, нужен взвешенный подход, недопустимо решать проблемы одной стороны договора аренды за счет другой.
