Бакинские дачники создали полезный прецедент

В условиях раскаленной летним солнцем азербайджанской столицы трудно переоценить ту спасительную роль, которую играют в жизни бакинцев дачи и дачные участки — собственные или съемные, особенно на Абшероне, куда даже на общественном транспорте можно выбраться за час-полтора. Такой райский уголок — это надежное укрытие от надоевших дел, место отдыха, пиршеств и романтических свиданий.

Но, чего уж тут скрывать — зачастую и головной боли. Ведь большую часть года хозяева там обычно не живут, и тем самым подвергаются риску стать жертвой воров и вандалов. Уверен, что каждый из нас слышал истории о неизвестных, кого не останавливали железные двери и решетки на окнах, и кто был способен вынести с дачи все — от мебели и инструментов — до стройматериалов и старой рухляди. Эта обратная сторона дачного наслаждения серьезно влияет на привлекательность и стоимость дачных участков в том или ином конце Абшерона в зависимости от алчности и наглости проживающей вокруг публики. Иной раз поселковые хулиганы пытаются подвести под свое поведение какое-то оправдание, обычно в виде утверждения, что эта земля принадлежала его прапрапрадеду и теперь за ее аренду или покупку надо платить не государству, а вот этому субъекту, будто сбежавшему из наркодиспансера.

Кто-нибудь из Европы, прочтя эту «страшилку», недоуменно пожмет плечами и спросит: «А в чем же проблема? У вас в стране крутые полицейские, о которых мы в Европе наслышаны. Позвоните им — и этих наглецов скрутят в бараний рог!..» Увы, полиция в абшеронских поселках нередко старается не портить отношения с местной братвой. И доказательством этому является история, рассмотренная на днях Европейским Судом по Правам Человека (ЕСПЧ).

В ней удивительно уже то, что дачники, которые в решении своих проблем традиционно действуют обособленно, объединились в группу из 18 человек и наняли общего адвоката. Всем этим людям «посчастливилось» в 2001-2005 годах заключить договоры на 10-летнюю аренду участков земли в 9 соток в Кюрдаханы у ныне почившего Объединения по развитию и эксплуатации дачного хозяйства (ОРЭДХ), подчинявшегося Исполнительной Власти г. Баку (БГИВ).

Как вы уже догадались, вскоре появились те самые представители местного населения, которые с начала 2005 г. неоднократно нападали на заявителей, разрушали заборы их садов, незаконно занимали сады и лишали заявителей возможности пользоваться садами. Жалобы в Сабунчинское районное управление полиции результата не дали. Несмотря на очевидный состав преступления (незаконное проникновение на частную территорию, похищение и уничтожение недвижимости, угрозы, вымогательство и т.д.), в возбуждении уголовного дела с завидным постоянством отказывали.

В общем, дачников настойчиво выживали с территории. А вскоре выяснилось, в пользу кого именно.

22 мая 2007 г. бесполезный ОРЭДХ был ликвидирован распоряжением Президента. После чего, буквально через пару недель, полиция письменно ответила жалобщикам, что якобы поселковый муниципалитет заключил договоры аренды в отношении указанных садов с местными жителями (хотя эта земля была в правительственной, а не муниципальной собственности). А ведь в распоряжении главы государства четко говорилось не о передаче земель бывшего «дачного треста» муниципалитету, а об оформлении частной собственности на эти участки как раз на имя их арендаторов.

Еще через несколько дней земельное «одеяло» дернула на себя мэрия, издав, также незаконно, распоряжение о передаче земель муниципалитету для дальнейшей продажи некой частной компании «К». От арендаторов это распоряжение заботливо скрыли, хотя оно непосредственно затрагивало их интересы.

И лишь после трехмесячной переписки, в сентябре 2007 г., БГИВ подтвердил, что договоры аренды сроком на десять лет были заключены между муниципалитетом и местными жителями, но не предоставила заявителям их копии (без чего суд обычно иск не принимает). Еще через месяц появился договор купли-продажи земельного участка, включая арендованные сады, между муниципалитетом и компанией «К».

Дачники обратились с иском против муниципалитета в Сабунчинский районный суд, и только там по требованию суда и появились документы о заключенной мэрией сделке. После этого, истцы включили в число ответчиков и частную компанию «К», прихватившую их участки. Арендаторы ссылались на свои арендные договора, заключенные, по сути, с той же БГИВ (одной из ее структур), и включающие обязательство решать спорные вопросы в судебном порядке.

Мэрия же, чтобы опередить такое развитие событий, не допустить приватизации дач арендаторами и, тем самым, фактически торпедировать обязательные для нее нормативные акты, изданные Парламентом и Президентом, тайно провернула срочную сделку с третьей стороной.

Вскоре БГИВ выступила со встречным иском о признании договоров об аренде незаконно заключенными. Суд на такую прямую фальсификацию пойти не мог и вынужден был подтвердить, что договоры аренды заключены вполне законно. Но при этом бросил мэрии «спасательный круг», постановил, что заявители не представили никаких доказательств того, что они соблюдали различные условия этих договоров (например, поддержание чистоты садов, защита садов, использование садов по прямому назначению, уплата соответствующих налогов и т. д.), и аннулировал договоры аренды уже на этом основании. Добавлю — надуманном основании, потому что никаких официальных претензий по выполнению ими договоров никогда не предъявлялось.

Бакинский Апелляционный Суд решением от 28 октября 2008 г., а Верховный Суд — 21 апреля 2009 г. отклонили жалобы заявителей. Верховный Суд при этом добавил, что арендные договоры с дачниками якобы должны были подписываться ОРЭДХ с согласия БГИВ (структурой, которой оно и являлось).

Здесь мы видим ту же готовность полиции и судов всех трех инстанций посодействовать мэрии в ущерб гражданам, которую позже наблюдали в истории «Зимнего Сада».

Но дачников это не остановило, и в конце октября 2009 г. от них поступила коллективная жалоба в ЕСПЧ. Заявителями выступили Фатьма Ганиева, Абакар Абакаров, Фархад Агаев, Ханлар Агаев, Рафиг Ахмедов, Назира Багирова, Мохтаман Эйниев, Егана Еюбова, Зинят Гурбанова, Агаяр Гасанов, Хагигат Искандарова, Низами Каримли, Яшар Мамедханов, Гудрат Мамедов, Рубаба Мамедова, Расим Мирзазаде, Фатьма Сулейманова, Тельман Татараев.

Рассмотрение этого дела в Евросуде затянулось на 12 лет, и два заявителя — Я.Мамедханов и А.Гасанов не дожили до решения и умерли в 2015 и 2016 годах. Их дело продолжили дети, получившие соответствующие полномочия от ЕСПЧ.

Национальные суды в подобных случаях нередко исходят из того, что без оформления купчей имущество не принадлежит гражданам, которые им распоряжаются. Однако понятие «имущество» имеет автономное значение, которое не ограничивается правом собственности на материальные блага и не зависит от формальной классификации во внутреннем законодательстве. Точно так же, как материальные блага, некоторые другие права и интересы, составляющие активы, также могут рассматриваться как «права собственности» и, следовательно, как «имущество».

Более того, понятие «имущество» не ограничивается «существующим имуществом», но может также охватывать активы, включая требования, в отношении которых заявитель может утверждать, что он имеет по крайней мере разумные и «законные надежды» на получение эффективного пользования правом собственности. «Ожидание» считается «законным», если оно основано либо на законодательном положении, либо на правовом акте, имеющем отношение к рассматриваемому имущественному интересу.

В данном случае, хотя дачники и не имели купчей на земельный участок, но каждый из них имел неотмененный арендный договор и на законном основании распоряжался землей.

Так, «Закон о земельной реформе» (1996 г.) однозначно утверждает, что «земельные участки, на которых расположены частные жилые дома, приусадебные участки, индивидуальные, коллективные и кооперативные сады и сады, находящиеся в ведении государственных садоводческих управлений, которые на законных основаниях используются гражданами, передаются в частную собственность жильцам бесплатно на условиях установленной законом процедуры». И распоряжение Президента (2007 г.), кстати, было обосновано именно тем, что ОРЭДХ (а фактически БГИВ) в течение 11 лет необоснованно задерживало приватизацию дач, саботировало земельную реформу на своем участке и не передавало дачи в собственность арендаторов.

Глава государства поручил Кабинету Министров принять меры по обеспечению государственной регистрации  бесплатной передачи в собственность граждан садов, которые находились в их законном владении до 22 мая 2007 г. В результате, в Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества» (2004 г.) были внесены поправки от 1 февраля 2008 г., согласно которым арендный договор на дачный участок является основанием для приватизации земли.

Так что, дачники имели право не только и дальше распоряжаться дачными участками, но и получить их в личную собственность. Основанием для этого были арендные договоры с ОРЭДХ, т.е., фактически с БГИВ, которые не были отменены на момент, когда их земли были переданы другим людям в то время. Хотя заявители еще не были формальными владельцами садов, очевидно, что у них была возможность получить право собственности на сады бесплатно на основании действующего национального законодательства, а действия БГИВ лишило их такой возможности, что было равносильно «лишению имущества».

Было ли законным вмешательство государственного органа (БГИВ) в беспрепятственное пользование имуществом? Нет, т.к. мэрия вмешалась во владение имуществом, не приняв какого-либо официального решения относительно прекращения права аренды дач, что, по условиям арендного договора, было возможно лишь через суд. Поддерживая БГИВ, ни правительство, ни национальные суды не ссылались при этом на какие-либо положения национального законодательства, которые могли бы служить законным основанием для таких действий.

Так что, действия национальных властей были лишены каких-либо правовых оснований и были несовместимы с принципом верховенства закона, в нарушение статьи 1 Протокола № 1 к Европейской Конвенции по Правам Человека.

Ввиду этого, заявителям была присуждена компенсация материального ущерба в 10.000 евро (примерная рыночная стоимость 9 соток земли в этом районе) и морального ущерба — в 3.000 евро. Решение было вынесено единогласно, за него проголосовал и судья от Азербайджана, так что — постановление ЕСПЧ вряд ли может быть обжаловано.

Специально для «Зеркало» — Эльдар Зейналов, директор Правозащитного центра Азербайджана

| 2021-02-19T20:12:05+04:00 19 февраля 2021, 22:06|1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
Loading...|