При детальном подходе к причинам подорожания недвижимости главным маховиком специалисты рынка называют инфляцию. Далее в этом перечне повышение стоимости строительных материалов и земельных участков, а также налоговые коррективы последних лет.
Например, налог на добавленную стоимость настиг три года назад застройщиков, а резкое повышение строительных товаров неизбежно разгоняет стоимость квадрата жилья в столице. Если верить официальной статистике, индексы жилья по стране выросли на 5,8 процентов по сравнению с позапрошлым годом. При этом первичный жилищный фонд подорожал больше шести процентов. Кстати, под занавес года началась новая волна роста и цены поднялись еще процентов на восемь. Так выглядит расклад Госкомстата, а на взгляд независимых обозревателей, жилье в Баку дорожало гораздо сильнее.
Фантастическим назвал в беседе с # ценовой рост минувшего года эксперт по рынку недвижимости Рамиль Османлы: «Годовой прирост котировок на рынке жилья приблизился к 30 процентам, побив пятнадцатилетний максимум. Анализ этого рынка за годы девальвации обычно фиксировал ценовые изменения, адекватные общему экономическому росту. Как правило, максимальное подорожание составляло пять или шесть процентов, но в прошлом году мы наблюдали поразительный взлет».
Подорожание охватило всю столицу, констатирует он, а самые дорогие квартиры находятся обычно в так называемой «первой зоне», где средняя ставка за квадрат в новостройке без ремонта достигала 7 – 8 тысяч манатов. Цены в квартирах с ремонтом еще выше. Наиболее дешевое жилье у нас за городом – Хазар, Пираллахи, иные части Абшеронского района. Там средняя стоимость квадрата начинается от 750-800 манатов.
«Рынок жилья сейчас стабилен, — говорит Османлы. – Сделки купли-продажи несколько уменьшились, что в целом характерно для начала года, и цены пока затихли. Однако же ситуация может измениться после активизации отдельных игроков на рынке не раньше конца этого месяца. Думаю, с первой половины февраля можно ожидать определенную динамику».
Как видно, инфляция ложится на почву специфики местного рынка, где спрос уже многие годы не поспевает за предложением. Но главной причиной эксперты считают общий ценовой фон, ведь недвижимость не может оставаться поодаль от всеобщего вздорожания. Другим не менее важным обстоятельством называют выраженное прошлогоднее оживление недвижимого рынка.
По словам специалиста этой сферы Эльнура Фарзалиева, кстати, разделившего мнение своего коллеги относительно серьезной прошлогодней динамики на рынке, в прошлом году заметно дорожал и вторичный жилищный фонд. Подорожание охватило главным образом старые дома с отслужившим сроком годности, делится он:
«Во многом на повышении старостроя сказались проекты по сносу старых домов и строительству на их месте новостроек. Обычно при этом граждане получают новые квартиры взамен своих старых. Все это усилило спрос на квадратные метры в домах с перспективой сноса и повысило цены на них. Если еще два года назад однокомнатную «хрущевку» у столичных метростанций предлагали примерно за 60-65, сейчас это уже 80 тысяч манатов. Новостройки тоже дорожают, но по факту растущих цен на землю под строительство. Таких участков в столице и на периферии Баку уже очень мало».
Хотя столичные квартиры и считались традиционно востребованным инвестиционным направлением у российских азербайджанцев–предпринимателей и рядовых тружеников, выезжающих в РФ на заработки, война не наложила серьезного отпечатка на спрос и цены:
«Сначала ожидали, что из этих стран пойдет массовый поток мигрантов, которые будут скупать у нас метры, но такие прогнозы не оправдались, — поясняет Фарзалиев. — Приток мигрантов был, но не такой существенный. К тому же большинство приехавших к нам оттуда — азербайджанцы, имеющие здесь недвижимость. На украинцев и россиян пришлась лишь малая толика в портфеле продаж».
В прошлом году у нас выросли не только цены, но и количество отроенного жилищного фонда. Общая площадь нового жилья составила 2 млн 593 тыс. кв. метров (на 24,8 процента больше позапрошлого года). Интересно, что инвестиции в жилищное строительство при этом сократились почти на шесть процентов – до 925,4 млн манатов.
