Ипотечная диета

Ипотеку можно сделать доступной в Азербайджане. Только, кажется никто этого делать не хочет.

Ипотечное кредитование – это достаточно новый для нас рынок. Активные операции по ипотеке начались буквально 5-6 лет назад и объем покупки жилья через ипотечное кредитование составляют мизерную долю от общих сделок с недвижимостью. И как минимум рост ипотечных сделок в этой сфере, заметно отстает от темпов ввода в эксплуатацию жилья. При этом необходимо учесть, что за рубежом, почти две трети недвижимости приобретается посредством механизма ипотеки. И это касается не только «бюджетного» жилья, но и квадратных метров разряда «премиум». Что же является сдерживающим фактором для нашего ипотечного рынка?

Отсутствия предложения на рынке жилья нет. Более того, на сегодня явно наблюдается переизбыток предложения на рынке недвижимости. Причем, в последнее время застройщики все больше фокуссируются именно на строительстве бюджетного жилья, доступного для населения. Соответственно сдерживающего фактора недостаточного предложения жилья на фоне растущего спроса нет.

Процентные ставки по ипотеке – в среднем 7-8% годовых – также достаточно демократичны и сопоставимы со среднемировой практикой, с учетом уровня экономического развития Азербайджана и уровня реальных доходов населения. В США, например, уровень процентной ставки, находится в пределах 4,5-6%, в Канаде — 3,6-6,2%, во Франции — 3,75-4%, в Испании, Италии, Германии — 4-5%, в Греции — 6,25%. В России – 12,5-15%, в Казахстане – 15-16%, в Грузии – 11-15%. В Белоруссии, где показатель доходов на душу населения (валовой внутренний продукт на душу населения по паритету покупательной способности) близок к нашему, годовая ставка по ипотеке достигает 20-30%.

Чем вызваны столь низкие процентные ставки по ипотечным кредитам в развитых странах? Основной причиной является то, что иностранные банки, осуществляющие ипотечную политику, имеют возможность самостоятельно обеспечивать финансами свою деятельность на многие годы вперед за счёт выпуска долгосрочных облигаций. Сравнительно молодой ипотечный рынок Азербайджана не располагает подобными возможностями. Тем более на фоне кризиса в национальном банковском секторе. Но тем не менее, ставки у нас как минимум ниже чем по странам СНГ и Восточной Европы.

То есть, сдерживающий фактор недоступности ипотеки из-за ее дороговизны (высоких выплат по кредиту) тоже можем не учитывать.

Конечно существует фактор дороговизны жилья, особенно в Баку. Но, как уже говорилось выше, сейчас на рынке много предложений дешевого и доступного жилья.

Соответственно, объективных рыночных предпосылок для сдерживания развития рынка ипотечного кредитования нет. Обратимся к субъективным первопричинам, которые, как у нас  часто бывает, перевешивают объективность, логику и простой расчет.

Большинство из нас – бомжи

Сложилась парадоксальная ситуация — на сегодняшний день основная масса объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию за последние 10-20 лет не имеет государственной регистрации прав собственности. То есть наши граждане покупают квартиры в новостройках, живут там годами, рожают детей, голосуют,  умирают…без официальных документов на эту недвижимость. Прописка у многих жителей новостроек отсутствует по месту фактического проживания. То есть, де-факто находящаяся в собственности граждан недвижимость (с учетом масштабного обновления жилищного фонда в республике) построенная за последние годы и составляющая львиную долю рынка, де-юре не имеет правового обеспечения. Соответственно для развития ипотечного рынка это является самым главным сдерживающим фактором. Правда, в последние пару лет ипотечный фонд и его банки–партнеры стали выдавать кредиты под новостройки. Но это особо не изменило общую картину. Заемщики по-прежнему предпочитают выдавать средства под  квартиры с «купчими», а не с пустыми бумажками договоров купли-продажи. Тем более, что у нас застройщики появляются  и исчезают с пугающей быстротой.

Причем никаких видимых причин для того, чтобы государство, а точнее, чиновники (в лице Государственной Службы Реестра Недвижимого Имущества) задерживало выдачу государственных актов владения недвижимости в новостройках заселенных по 10 лет (между прочим газофицированных, электрофицированных и водою снабженных) и принятых госкомиссией – попросту нет. Остаются невидимые причины, с тонким намеком на коррупционную составляющую. Как часто у нас – рассуждаешь об экономическим процессах, подчиняющихся рыночным, математическим, логическим и прочим научным законам, а за процессом стоит пара-тройка горе-чиновников, посылающих, извините, эти законы…

Таким образом, помимо высокого уровня транзакционных издержек и многообразие рисков на рынке недвижимости из-за отсутствия должного уровня легализации, что вместе обуславливает его низкую ликвидность – имеет место тот факт, что объем недвижимого имущества на сумму в несколько десятков миллиардов манат находится в «сером» правовом поле и этот объем не может быть задействован в кредитно-финансовых схемах. И не только в ипотечных схемах. Попросту десятки миллиардов манат исключены из легального инвестиционного оборота. С точки зрения экономики – это удар по ее развитию не меньший чем девальвация. Спасибо Государственному комитету по вопросам имущества. Спасибо, что комитет не замечает миллионы квадратов недвижимости. Комитет, который участвует в приемке этой недвижимости, дает земли и разрешения под строительство и пр.

А решение – на поверхности.

И что же делать в таком случае? Единственный способ – это массовая выдача документов на права владения жилой недвижимостью, с максимальным упрощением процедуры. Славу Богу, что у нас есть для этого служба ASAN. И нужен независимый мониторинг свободного жилищного фонда. Плюс государственная программа развития рынка ипотечного кредитования путем эмиссии ипотечных ценных бумаг (Mortgage-Backed Securities – MBS). И «договориться» с  комитетом по вопросам имущества. Чтобы не «мешали». Это труднее всего конечно, но осуществимо.

Сейчас, по разным оценкам, около 40%  готового жилищного фонда не реализовано конечным покупателям, что означает вывод/замораживание из внутреннего инвестиционного оборота несколько миллиардов манат и негативно отражается на финансовой ликвидности рынка.

При нынешней ситуации с резким падением платежеспособного спроса населения, стагнация на рынке недвижимости усиливается и соответственно вывести инвестиционный капитал задействованный в этой области существующими механизмами (прямые продажи) не представляется возможным. Выходом из ситуации, когда есть жилье и есть покупатели, но нет денег для покупки, может послужить секъюритизация (securities) рынка нереализованной недвижимости.

Сущность механизма секъюритизации заключается в процедуре преобразования долговых обязательств, связанных с ипотечным кредитованием, в бумаги, обладающие приемлемым обеспечением и сравнительно высокой ликвидностью. То есть, владельцы свободного жилищного фонда соглашаются на обмен/продажу недвижимости на ценные бумаги эмитированные Государственным Ипотечным Фондом (ГИФ) с государственным обеспечением (тип ценных бумаг, периодичность погашения и пр. нюансы являются предметом обсуждения в зависимости от выбираемых тактик).

ГИФ же в свою очередь приобретает в обмен на бумаги с отсроченным платежом реальный объем недвижимости на сумму в несколько миллиардов манат, который может реализовать через льготные ипотечные схемы населению,  кредитоваться у коммерческих банков (местных/зарубежных), выпускать под недвижимость собственные ценные бумаги (дерривативы) и пр.

Государственный бюджет взамен на внутренние долговые обязательства приобретает более ликвидный финансовый инструмент. Также взамен наличных денежных компенсаций за снос жилья или же расходов на строительство жилья для малообеспеченных слоев населения, закладываемых ежегодно в бюджет, будет внедрен механизм расчета ценными бумагами.

Кроме того, для большого количества населения станет более доступным жилье (в случае смягчения ипотечных условий), население будет больше потреблять коммунальных и строительно/ремонтных услуг в заселяемых площадях. Мелкие и внутренние инвесторы станут больше вкладывать в недвижимость и пр.  Вариантов развития здесь великое множество – главная идея заключается в получении взамен «мертвых» активов недвижимости мобильные и ликвидные инструменты. Единственное препятствие – решение административного вопроса передачи от девелоперов и строителей части пустующего жилищного фонда государственному инвестиционному институту как единому ипотечному агенту.

То есть, всего за два-три шага можно исскуственно стимулировать рынок недвижимости и ипотечного кредитования, запустить несколько социальных программ обеспечения жильем малоимущих слоев населения, уменьшить нагрузку на центральный бюджет, устроить строительный бум, наконец. Если конечно, «договориться» со всемогущим Комитетом.

1 303 просмотров
| 2018-04-03T08:17:58+00:00 3 апреля 2018, 08:12|1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд6 Звезда7 Звезда8 Звезда9 Звезда10 Звезда (2 оценок, среднее: 8,50 из 10) Загрузка...|